Ответ юриста:
В соответствии с п. 2 ст. 7 Земельного Кодекса РФ Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
В соответствии с положениями ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ «Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования».
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Пункт 3 ст. 85 Земельного кодекса РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
На основании пп. 4. п. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2020) в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости - о виде разрешенного использования.
В соответствии со ст. 32 вышеуказанного ФЗ, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в случае принятия ими решений (актов): об установлении или изменении разрешенного использования земельного участка; об утверждении правил землепользования и застройки либо о внесении изменений в правила землепользования и застройки, если такими изменениями предусмотрено установление или изменение градостроительного регламента, установление или изменение границ территориальных зон;
Пунктом 1 ст. 2 ПЗЗ вашего округа (далее - ПЗЗ) установлено, что «Правила разработаны в целях: обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа; создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа».
В соответствии с п. 1, 2 ст. 10 ПЗЗ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Пунктами 3, 4 Установлено, что изменение видов разрешенного использования земельных участков на условно разрешенный вид использования земельных участков, предусмотренный в составе градостроительного регламента, установленного частью III настоящих Правил, осуществляется правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства в порядке, установленном Правительством Московской области и настоящими Правилами. Условия и порядок внесения платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности физического лица или юридического лица, установлены Законом Московской области № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» далее – Закон).
Таким образом, процедура изменения вида разрешенного использования объектов недвижимости установлена Законом "О регулировании земельных отношений» согласно которому решение об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка (решение о включении земельного участка в границы населенного пункта) принимается на основании заявления обратившегося лица при условии внесения им платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка. Если новый вид разрешенного использования земельного участка предусматривает строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства, то за такое изменение собственник должен внести плату (ст. 5.1 Закона).
В соответствии с п. 4 ст. 5.1 Закона решение об изменении вида разрешенного использования отменяется в случае невнесения собственником земельного участка в полном объеме платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка в срок, установленный частью 16 настоящей статьи.
Таким образом четко установлена и регламентирована процедура действий, за которые взимается плата.
Согласно пунктам 1, 2, 3 и 4 статьи 5.1 данного Закона, плата взимается за принятие органом местного самоуправления муниципального образования решения об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности физического лица или юридического лица, на другой вид такого использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства, и отменяется при невнесении такой платы.
Очевидно, что обязательным условием взимания платы является совершение лицом действий, прямо регламентированных данным Законом, а именно - обращение в орган местного самоуправления муниципального образования и принятие этим органом местного самоуправления соответствующего решения.
Кроме того, из буквального толкования положений Закона следует, что указанный в нормативно-правовых актах порядок действий (заявление собственника, принятие решения уполномоченного органа, оплата) применяется при изменении вида разрешенного использования земельных участков, в отношении которых отсутствуют утвержденные правила землепользования и застройки (зонирование территории), а плата устанавливается в связи с принятием решения уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы.
В свою очередь, как было указано выше основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления, путем обращения в территориальные органы Росреестра с заявлением и необходимыми для кадастрового учета документами с использованием процедуры кадастрового учета изменений объекта недвижимости. Какого-либо распорядительного акта органа местного самоуправления для изменения вида разрешенного использования земельного участка не требуется.
Очевидно, что в случае принятия соответствующими органами федеральной исполнительной власти соответствующих решений данным Законом не регламентируются и регламентироваться не могут, поскольку органы местного самоуправления не вправе устанавливать или взыскивать какую-либо плату в свою пользу за совершение каких-либо действий федеральными органами власти (Решение Московского областного суда по делу № 33-14248/2018 от 27.06.2018г).
Данная позиция подтверждается судебной практикой:
Как указано в п. 1 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14 ноября 2018 г.) при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления.
Таким образом, запрет на изменение вида разрешенного использования без оплаты и установление обязанности внести плату нарушает положения указанных статей, ограничивает право собственника.
Решение Арбитражного суда г. Москва Дело № А40- 31107/19-17-247 20 марта 2020 г. )