Налог с продажи квартиры в 2019 году.
По общему правилу в случае продажи квартиры, необходимо подать декларацию и уплатить налог (НДФЛ) размер которого составляет 13%.
Исключения составляют два случая:
1. Налог не подлежит уплате и декларированию если квартира, находилась в собственности в течении 3 лет (с 2016 года — 5 лет).
2. Тоже правило действует, при условии приобретения жилья в порядке приватизации, наследования, дарения от члена семьи или близкого родственника, если квартира находилась в собственности от 3 лет.
*Членами семьи и близким родственниками в соответствии с семейным законодательством являются супруги, родители, дети, дедушки, бабушки и внуки, братья и сестры.
Как считать срок:
- Срок владения считается с даты внесения записи в ЕГРН.
- Если квартира получена по наследству, то право на нее возникает с даты открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), независимо от срока внесения записи в ЕГРН.
- Тоже касается приватизированного жилья, если квартира была приватизирована до 29 января 1998 года, срок следует считать с момента приватизации.
Налоговые вычеты.
Если оснований для освобождения от налога нет, налогоплательщик имеет право воспользоваться фиксированным имущественным вычетом (до 1 000 000 рублей), либо уменьшить размер дохода, на расходы, которые были непосредственно связанны с приобретением квартиры.
В случае применения фиксированного вычета необходимо иметь ввиду ряд нюансов:
- Если квартира стоила менее миллиона, то налог уплачивать не нужно, но при этом декларацию все равно необходимо предоставить!
- Независимо от того сколько вы продаете объектов, величина вычета не может превышать 1 000 000 рублей в год.
- При продаже жилья, находящегося в долевой собственности, по одному договору имущественный вычет в 1 000 000 рублей распределяется пропорционально доле совладельцев. Если собственность совместная, супруги могут распределить этот вычет между собой.
*Лайфхак! Продавайте доли по отдельным договорам, в этом случае вычет которым лично вы сможете воспользоваться составит 1 000 000.
Если вы хотите заявить вычет в сумме расходов, необходимо подтвердить, что расходы были связаны с приобретением жилья. К их числу так же относятся расходы на услуги риелтора, проценты по ипотечному кредиту, средства субсидий и материнского капитала, сумма жилищного сертификата. Для подтверждения несения расходов необходимо предоставить, расписку продавца в получении денежных средств или банковские документы и пр.
Продажа квартиры ниже ее кадастровой стоимости.
С 2016 года при расчете налога учитывается кадастровая стоимость квартиры. Законодатель ввел данную норму в целях борьбы с искусственным занижением цены. Таким образом в договоре вы можете прописать сколь угодно низкую стоимость, но если налогооблагаемый доход будет ниже 70% от кадастра, то цена, указанная в договоре не будет иметь значения, и рассчитываться налог будет исходя из кадастровой стоимости на 1 января 2019 года, умноженной на понижающий коэффициент.
Разберем на примерах все возможные варианты.
Пример 1. Квартира приобретена по договору купли продажи в 2017 году, в собственности менее пяти лет.
В данном случае оснований для освобождения от налога нет, но можно применить налоговый вычет.
Вариант А. Фиксированный вычет:
Цена продажи квартиры 1 500 000 рублей.
1 500 000 - 1 000 000 = 500 000
500 000 *13% = 65 000
Вариант Б. Доходы - расходы:
Цена продажи квартиры 1 500 000 рублей.
Расходы на приобретение 1 200 000 рублей.
1 500 000 - 1 200 000 = 300 000
300 000 *13% = 39 000
Пример 2. Квартира приобретена по договору дарения от родственника, в собственности менее 3 лет.
В данном случае оснований для освобождения от налога нет, но можно применить налоговый вычет, как в примере выше.
Пример 3. Квартира приобретена по договору купли продажи в 2016 году, стоимость ее продажи ниже кадастровой.
Кадастровая стоимость жилья – 3 000 000 рублей.
В договоре стоимость продажи указана - 500 000 рублей.
Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 1 400 000 рублей (3 000 000*0,7)
1 400 000 >500 000
Таким образом, в целях налогообложения будет учитываться максимально возможный доход 1 890 000 рублей и налог составит 245 700 рублей (1 890 000*13%).
*также можно воспользоваться налоговым вычетом (1 890 000 - 1 000 000), в этом случае налог составит 115 700 рублей (890 000*13%)
Когда платить и до какого срока необходимо подать декларацию?
Срок подачи декларации до 30 апреля года, следующего за отчетным.
В 2019 году последний день для уплаты имущественных налогов физлиц – 2 декабря.