Вторник, 23 Апрель 2013 16:17

Новые тенденции в правовом регулировании земельных участков как объектов права собственности

  • Автор(ы): Гришаев Сергей Павлович
  • Информация об авторе(ах): Кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права МГЮА.
  • Информация о публикации: Гришаев С.П. Новые тенденции в правовом регулировании земельных участков как объектов права собственности // СПС КонсультантПлюс. 2011.

Предлагаемый читателю материал представляет собой комментарий тех изменений, которые предполагается внести в правовое регулирование права собственности на земельный участок. Основной вопрос, который при этом надо решить, - это соотношение норм Гражданского кодекса и природоресурсовых кодексов при регулировании права собственности на землю.
Работа основывается на анализе проекта федерального закона о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации, который был разработан Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства.

§ 1. Общие положения о праве собственности на землю

Как было отмечено в п. 5 Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, подготовленной на основании Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. N 1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации", в отличие от большинства развитых западных правопорядков в российском законодательстве не создана система стабильных вещных прав на землю и другие природные ресурсы. Реализация Концепции должна привести к ее созданию, что повлечет перераспределение соответствующего нормативного материала между ГК и комплексными законами природоресурсного законодательства.
Одной из основополагающих идей Концепции является сосредоточение всех правовых норм, регулирующих правовые отношения собственности на земельные участки в ГК. Так, в п. 3.5 Концепции отмечено, что в ГК необходимо включить самостоятельные главы о праве собственности на земельные участки и иные природные объекты. Соответственно, все нормы, посвященные указанному вопросу, должны быть изъяты из природоресурсовых кодексов и сосредоточены в ГК.
Это обусловлено тем, что в настоящее время правовое регулирование оборота природных ресурсов регулируется не только ГК, но и природоресурсовыми кодексами (Земельный кодекс, Водный кодекс и др.), между которыми существуют определенные противоречия. Более того, можно даже говорить о приоритете земельного законодательства по отношению к гражданскому. К первому отнесены не только федеральные законы и законы субъектов Федерации, но и акты органов исполнительной власти субъектов Федерации, органов местного самоуправления. Именно в этом, пожалуй, отличительная черта Земельного кодекса - большинство земельных полномочий и функций, ранее сосредоточенных в центре, передаются непосредственно на места - субъектам Федерации и муниципальным образованиям.
При этом, анализируя ст. ст. 1 и 3 Земельного кодекса, ст. 8 Федерального закона о введении его в действие, можно отметить, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними (купля-продажа, дарение, мена, ипотека) регулируются гражданским законодательством. Но гражданское законодательство применяется лишь в случае, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Отдельно был разработан проект Концепции развития законодательства о вещном праве, которая представляет собой часть единой Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации и основывается на идее необходимости создания полноценной системы ограниченных вещных прав.
Основополагающие положения Концепции нашли свое отражение в проекте федерального закона о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации, который был разработан Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства во исполнение упомянутого Указа Президента Российской Федерации. В развитие этого Указа и Концепции в недавно опубликованном проекте федерального закона о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации появились изменения, затрагивающие понятие и классификацию земельных участков как объектов права собственности.
Прежде чем непосредственно перейти к земельным участкам как объектам права собственности и тем изменениям, которые предполагается внести в это понятие, необходимо дать общую характеристику земли и других природных ресурсов как объектов гражданского оборота.
В настоящее время пришло осознание того факта, что земля с ее почвенным покровом, являясь уникальным природным ресурсом, не может не рассматриваться в качестве общественного достояния, независимо от того, кому она принадлежит. Она имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и для всего человеческого сообщества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ.
В связи с этим регулирование земельных отношений предполагает определенную специфику, включающую участие публично-правовых образований и наличие определенных ограничений при использовании и обороте земли. В то же время это не означает введение необоснованных ограничений на участие земли в гражданском обороте.
Земля как объект рыночных отношений имеет многофункциональное назначение, поэтому осуществление права собственности в отношении земельных участков регулируется конституционными нормами и земельным правом, а также гражданским законодательством с учетом лесного, водного, экологического и иного специального законодательства. Более того, земля как уникальный природный ресурс имеет особый юридический статус.
Земля является частью более широкого понятия - "природные ресурсы". Понятие "природные ресурсы" используется в ст. ст. 9 и 72 Конституции РФ. При этом оно не отождествляется с объектами права собственности. Назначение природных ресурсов намного шире и содержательнее: они используются и охраняются как основа жизнедеятельности народов, проживающих на соответствующей территории.
С цивилистической точки зрения земельные участки и другие природные объекты - вещи. Земля как товар - это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики <1>. Согласно Конституции РФ земля и другие природные ресурсы - основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях, и это положение предопределяет вторичность норм любой отрасли права, их соподчиненность норме более высокого порядка. В свою очередь, особый конституционно-правовой статус природных ресурсов (ст. 9 Конституции включена в гл. 1 "Основы конституционного строя") объясняется их исключительной экологической, экономической, социальной ролью.
--------------------------------
<1> Горемыкин В.А. Российский земельный рынок: Учебное и практическое пособие. М.: ИНФРА-М, 1996. С. 5.

Имущественные правоотношения по поводу земли имеют определенную специфику, которая заключается в том, что земельные участки должны использоваться строго по назначению, сам оборот земельных участков ограничен, действует презумпция государственной собственности на земельные участки, не принадлежащие гражданам, юридическим лицам либо муниципальным образованиям (п. 2 ст. 214 ГК РФ). Невыполнение установленных земельным законодательством правил пользования земельным участком может повлечь его изъятие у собственника. Это правило закреплено в действующей в настоящее время ст. 285 ГК. В частности, основанием для изъятия земельного участка могут, например, служить факт грубого нарушения правил рационального использования земель или использования земель не по целевому назначению либо случаи, когда его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.


Оставить комментарий




TPL_TPL_FIELD_SCROLL